Os 5 principais benefícios de comprar e possuir imóveis para investimento

Então… Você pode se perguntar, por que você deveria comprar ou investir em imóveis em primeiro lugar? Porque é o investimento IDEAL! Vamos dedicar um momento para abordar as razões pelas quais as pessoas devem investir em imóveis em primeiro lugar. A resposta mais fácil é um acrônimo bem conhecido que aborda os principais benefícios para todos os investimentos imobiliários. Simplificando, Investimento Imobiliário é um investimento IDEAL. O IDEAL significa:

I – Renda

D – Depreciação

E – Despesas

A – Apreciação

L - Alavancagem

O setor imobiliário é o investimento IDEAL em comparação com todos os outros. Vou explicar cada benefício em profundidade.

O “I” em IDEAL significa Renda. (também conhecido como fluxo de caixa positivo) Isso gera renda? Sua propriedade de investimento deve gerar receita com os aluguéis recebidos a cada mês. Claro, haverá meses em que você pode ter uma vaga, mas na maioria das vezes seu investimento produzirá uma renda. Tenha cuidado porque muitas vezes os investidores iniciantes exageram suas suposições e não levam em consideração todos os custos potenciais. O investidor deve saber, ao entrar na compra, que a propriedade custará dinheiro a cada mês (também conhecido como fluxo de caixa negativo). Este cenário, embora não seja o ideal, pode ser aceitável, apenas em casos específicos que discutiremos mais adiante. Tudo se resume à tolerância ao risco e à capacidade do proprietário de financiar e pagar por um ativo de produção negativa. Nos anos de boom imobiliário, os preços eram altíssimos e os aluguéis não aumentavam proporcionalmente com muitas propriedades de investimento imobiliário residencial. Muitos investidores ingênuos compraram propriedades com a suposição de que a valorização dos preços mais do que compensaria o fato de que a hipoteca de alto saldo teria um impacto negativo significativo nos fundos a cada mês. Esteja ciente disso e faça o possível para prever um cenário de fluxo de caixa positivo, para que você possa realmente realizar a parte da RENDA da equação IDEAL.

Muitas vezes, pode exigir um adiantamento maior (portanto, um valor menor sendo hipotecado) para que seu fluxo de caixa seja aceitável a cada mês. Idealmente, você eventualmente paga a hipoteca, então não há dúvida de que o fluxo de caixa chegará a cada mês, e substancialmente. Isso deve ser um componente vital para o plano de aposentadoria. Faça isso algumas vezes e você não terá que se preocupar com dinheiro mais tarde, que é o objetivo principal, bem como a recompensa por assumir o risco de comprar propriedades para investimento em primeiro lugar.

O “D” em IDEAL significa Depreciação. Com imóveis de investimento, você pode utilizar sua depreciação para seu próprio benefício fiscal. O que é depreciação afinal? É um método de contabilidade sem custo para levar em consideração o ônus financeiro geral incorrido por meio do investimento imobiliário. Veja isso de outra maneira, quando você compra um carro novo, no minuto em que sai do estacionamento, esse carro se desvalorizou. Quando se trata de sua propriedade imobiliária de investimento, o IRS permite que você deduza esse valor anualmente de seus impostos. Observação: não sou um profissional tributário, portanto, isso não pretende ser uma lição sobre política tributária ou ser interpretado como aconselhamento tributário.

Com isso dito, a depreciação de uma propriedade de investimento imobiliário é determinada pelo valor geral da estrutura da propriedade e pelo período de tempo (período de recuperação com base no tipo de propriedade - residencial ou comercial). Se você já recebeu uma nota fiscal de propriedade, eles geralmente dividem o valor avaliado de sua propriedade em duas categorias: uma para o valor do terreno e outra para o valor da estrutura. Ambos os valores somados equivalem à sua “base” total para tributação da propriedade. Quando se trata de depreciação, você pode deduzir de seus impostos apenas o valor base original da estrutura; o IRS não permite que você deprecie o valor da terra (porque a terra normalmente está apenas APRECIANDO). Assim como seu carro novo saindo do estacionamento, é a estrutura da propriedade que está ficando cada vez menos valiosa a cada ano, à medida que sua idade efetiva fica cada vez mais velha. E você pode usar isso para sua vantagem fiscal.

O melhor exemplo do benefício deste conceito é através da depreciação, você pode realmente transformar uma propriedade que gera um fluxo de caixa positivo em uma que apresenta uma perda (no papel) ao lidar com impostos e IRS. E, ao fazer isso, essa perda (no papel) é dedutível de sua renda para fins fiscais. Portanto, é um grande benefício para pessoas que procuram especificamente uma espécie de “abrigo fiscal” para seus investimentos imobiliários.

Por exemplo, e sem ser muito técnico, suponha que você seja capaz de depreciar $ 15.000 por ano de uma propriedade residencial de $ 500.000 que você possui. Digamos que você esteja gerando um fluxo de caixa de $ 1.000 por mês (o que significa que, após todas as despesas, você tem $ 1.000 líquidos positivos a cada mês), então você tem uma receita anual total de $ 12.000 para o ano a partir da receita de aluguel desta propriedade. Embora você tenha recebido $ 12.000, você pode mostrar por meio de sua contabilidade com a depreciação do investimento imobiliário que você realmente perdeu $ 3.000 no papel, que é usado contra quaisquer impostos de renda que você possa dever. Do ponto de vista do IRS, esta propriedade percebeu uma perda de $ 3.000 depois que a "despesa" do valor da depreciação de $ 15.000 foi levada em consideração. Além de não haver impostos devidos sobre essa receita de aluguel, você pode utilizar a perda de papel de $ 3, 000 contra sua outra renda tributável regular de seu trabalho diário. A propriedade para investimento com preços mais altos terá qualidades de proteção fiscal proporcionalmente mais altas. Os investidores usam isso em seu benefício, podendo deduzir o máximo contra o valor tributável devido a cada ano, por meio do benefício da depreciação com o investimento imobiliário subjacente.

Embora este seja um benefício extremamente importante para a propriedade de investimento imobiliário, o assunto não é bem compreendido. Como a depreciação é um assunto tributário um tanto complicado, a explicação acima foi feita para ser superficial. Quando se trata de questões envolvendo impostos e depreciação, certifique-se de ter um profissional tributário que possa aconselhá-lo adequadamente para que você saiba onde está.

O “E” no IDEAL é para Despesas – Geralmente, todas as despesas incorridas relacionadas à propriedade são dedutíveis quando se trata de sua propriedade de investimento. O custo dos serviços públicos, o custo do seguro, a hipoteca e os juros e impostos sobre a propriedade que você paga. Se você usar um gerente de propriedade ou se estiver consertando ou melhorando a própria propriedade, tudo isso é dedutível. O investimento imobiliário vem com muitas despesas, deveres e responsabilidades para garantir que a própria propriedade de investimento funcione com sua capacidade máxima. Por isso, a legislação tributária contemporânea geralmente permite que todas essas despesas relacionadas sejam dedutíveis em benefício do proprietário do imóvel para investimento. Se você sofresse uma perda ou intencionalmente tivesse uma perda em um investimento comercial ou propriedade de investimento, essa perda (despesa) pode transitar por vários anos contra o seu imposto de renda. Para algumas pessoas, esta é uma estratégia agressiva e técnica. No entanto, é outro benefício potencial do investimento imobiliário.

O “A” em IDEAL é para Apreciação – Apreciação significa o crescimento do valor do investimento subjacente. É uma das principais razões pelas quais investimos em primeiro lugar e é uma maneira poderosa de aumentar seu patrimônio líquido. Muitas casas na cidade de São Francisco custam vários milhões de dólares no mercado de hoje, mas na década de 1960, a mesma propriedade valia o custo do carro que você dirige atualmente (provavelmente ainda menos!). Ao longo dos anos, a área foi se tornando mais popular e a demanda que se seguiu fez com que os preços dos imóveis na cidade crescessem exponencialmente em relação a algumas décadas atrás. As pessoas que tiveram a sorte de reconhecer isso, ou que estavam no lugar certo na hora certa e continuaram morando em suas casas, perceberam um retorno de investimento na casa dos 1000%. Agora é disso que se trata a apreciação. Que outro investimento pode gerar esse tipo de retorno sem aumentar drasticamente o risco? A melhor parte sobre investimentos imobiliários é que alguém está pagando para você morar em sua propriedade, pagando sua hipoteca e gerando uma renda (fluxo de caixa positivo) para você a cada mês ao longo de seu curso de propriedade.

O “L” em IDEAL significa Alavancagem – Muitas pessoas se referem a isso como “OPM” (dinheiro de outras pessoas). É quando você está usando uma pequena quantia do seu dinheiro para controlar um ativo muito mais caro. Você está essencialmente alavancando seu adiantamento e obtendo o controle de um ativo que normalmente não seria capaz de comprar sem o próprio empréstimo. A alavancagem é muito mais aceitável no mundo imobiliário e inerentemente menos arriscada do que a alavancagem no mundo das ações (onde isso é feito por meio de opções ou compra “na margem”). A alavancagem é comum no mercado imobiliário. Caso contrário, as pessoas só comprariam imóveis quando tivessem 100% do caixa para isso. Mais de um terço de todas as transações de compra são transações em dinheiro enquanto nossa recuperação continua. Ainda assim, cerca de 2/3 de todas as compras são feitas com algum nível de financiamento,

Por exemplo, se um investidor imobiliário comprar uma casa que custa $ 100.000 com 10% de entrada, ele está alavancando os 90% restantes por meio do uso da hipoteca associada. Digamos que o mercado local melhore 20% no próximo ano e, portanto, a propriedade real agora vale $ 120.000. Em se tratando de alavancagem, do ponto de vista deste imóvel, seu valor aumentou 20%. Mas, em comparação com o adiantamento real do investidor (a “pele do jogo”) de $ 10.000 - esse aumento no valor da propriedade de 20% realmente significa que o investidor dobrou seu retorno sobre o investimento realmente feito - também conhecido como "dinheiro sobre dinheiro" retornar. Nesse caso, isso é 200% - porque os $ 10.000 agora são responsáveis e têm direito a um aumento de $ 20.000 no valor geral e no lucro potencial geral.

Embora a alavancagem seja considerada um benefício, como tudo mais, sempre pode haver uma coisa boa demais. Em 2007, quando o mercado imobiliário piorou, muitos investidores foram superalavancados e se saíram pior. Eles não conseguiram resistir à tempestade de uma economia em correção. Exercer cautela com cada investimento feito ajudará a garantir que você possa comprar, reter, pagar dívidas e aumentar sua riqueza com as decisões de investimento tomadas, em vez de ficar à mercê e aos caprichos das flutuações gerais do mercado. Certamente haverá booms e quedas futuras, conforme o passado ditaria, à medida que continuamos avançando. Mais planejamento e preparação durante a construção de patrimônio líquido ajudará a evitar ser ferido e maltratado pelos efeitos colaterais de qualquer mercado em que nos encontremos.

Muitas pessoas pensam que o investimento imobiliário é apenas sobre fluxo de caixa e valorização, mas é muito mais do que isso. Conforme mencionado acima, você pode obter vários benefícios por meio de cada propriedade de investimento imobiliário que adquirir. O desafio é maximizar os benefícios através de cada investimento.

Além disso, o acrônimo IDEAL não é apenas um lembrete dos benefícios do investimento imobiliário; também está aqui para servir como um guia para cada propriedade de investimento que você considerará adquirir no futuro. Qualquer propriedade que você adquirir deve estar de acordo com todas as letras que representam a sigla IDEAL. A propriedade subjacente deve ter um bom motivo para não se adequar a todas as diretrizes. E em quase todos os casos, se houver um investimento que você está considerando que não atende a todas as diretrizes, pela maioria das contas, você provavelmente deve REJEITÁ-LO!

Tomemos, por exemplo, uma história minha sobre uma propriedade que comprei no início de minha carreira imobiliária. Até hoje é o maior erro de investimento que cometi, e é justamente por não ter seguido as orientações do IDEAL que você está lendo e aprendendo agora. Eu era ingênuo e minha experiência ainda não estava totalmente desenvolvida. A propriedade que comprei era um terreno baldio em um condomínio fechado. A propriedade já tinha um HOA (uma taxa de manutenção mensal) por causa das ótimas instalações que foram construídas para ela e em antecipação às futuras casas construídas. Havia grandes expectativas para o futuro potencial de valorização - mas então o mercado piorou quando nos dirigimos para a grande recessão que durou de 2007-2012. Você pode ver quais partes das diretrizes IDEAL eu perdi completamente?

Vamos começar com “eu”. O terreno baldio não rendeu! Às vezes, isso pode ser aceitável, se o negócio for algo que não pode ser perdido. Mas, na maior parte, esse negócio não era nada de especial. Com toda a honestidade, considerei vender as árvores que estão atualmente no terreno baldio para a serraria local para obter uma renda real ou colocar um anúncio de local para acampamento no Craigslist local; mas infelizmente a madeira não vale o suficiente e há lugares melhores para acampar! Minhas expectativas e desejo de valorização do preço bloquearam as questões racionais e lógicas que precisavam ser feitas. Portanto, quando se tratava do aspecto da receita das diretrizes do IDEAL para um investimento imobiliário, não dei atenção a ele. E paguei o preço pela minha arrogância. Além disso, este investimento falhou em realizar o benefício da depreciação, pois você não pode depreciar a terra! Então, estamos zero por dois até agora, com a diretriz IDEAL para investimentos imobiliários. Tudo o que posso fazer é esperar que o terreno aprecie a ponto de poder ser vendido um dia. Vamos chamá-lo de uma lição de aprendizagem cara. Você também terá essas “lições de aprendizado”; apenas tente ter o menor número possível e você ficará melhor.

Na hora de aproveitar ao máximo seus investimentos imobiliários, tenha SEMPRE em mente a diretriz IDEAL para ter certeza de que está tomando uma boa decisão e um investimento sólido.